城市便捷酒店选址揭秘 资深投资人经验干货分享

2023-07-29 来源:网络 阅读:1383

众所周知,酒店投资是重资产项目,投资资金较大、回本周期较长、市场竞争激烈,因此,酒店项目投资决策需严谨并考虑各种综合因素,其中,选址是最重要也是最关键的步骤,不同的酒店投资人对于选址的标准不一,部分投资人为了客流量选择投资城市商圈的热门地段,也有部分投资人更看好待开发区的发展潜力。

城市便捷武汉光谷民族大道华师附一中店投资人聂应群先生给我们分享了不一样的选址条件,下面让我们一起来看看他在酒店业投资过程中的管理方法和投资经验。

酒店投资人聂应群的投资心得:

1、地段没有好坏之分,有些地方看起来不是特别旺,但有固定的客流量。我通常称之为“孤岛消费”,在这个地段开酒店反而容易成功。

2、自有物业只需要前期一次投入,风险相对较小,酒店自装的投入也不会随着租赁期结束而变为沉没成本。

3、注重选材的耐用、环保问题、隐蔽工程的细节建设,从筹备到施工到营业全过程去跟踪。

从地产角度来投资酒店

逆向思维相信孤岛消费

锐帕:聂在决定投资酒店项目之前是从事的什么行业?是什么契机促使您想要投资酒店行业?

投资人聂应群:说起来我投资酒店行业也大概有8年时间了。我以前是从事的地产行业,之所以后面转投酒店,其实也与房地产业跟酒店业的联系比较紧密有关。当时在地产行业的经营过程中经常跟酒店打交道,对于酒店行业也算是了解得比较深。而且从未来房地产的转型来看,现在地产慢慢地也从开发转向运营,属于朝着项目管理的方向去发展。酒店也算是房地产后期运营的一个重要方向。

锐帕:刚刚提到您是从房地产项目转移到酒店项目的投资,那目前这个酒店的物业是您自己的吗?就我们接触过的投资人,大部分的酒店项目的物业都是租赁的,自有物业去开酒店的情况并不多见。就物业方面,您的选择标准是怎么样的呢?

投资人聂应群:我目前在经营一家城市便捷,另外一家是自营品牌,都是自有物业。物业如果是租赁的话,酒店后期运营压力会很大,酒店日常经营中,租金成本的占比是大头,而自有物业只需要前期一次投入,后期不产生任何租金成本,风险相对较小,并且酒店自装的投入也不会随着租赁期结束而沉没成本。可能有一些投资人他有意识到但是没有流动资金,其实可以通过其他方式去获得,比如与朋友合资。

物业选择而言,最关键的因素是客户定位。地段其实没有好坏之分,有时候看起来比较好的地段,生意不一定是最好的。有些地方看起来不是特别旺,但是这个地方有它固定的客流量,这种情况我们通常称之为“孤岛消费”,可供消费者选择的产品不多甚至是没有选择,等于是这个商圈的刚需消费,反而在这个地段开酒店是成功的。

我们在做城市便捷酒店定位的时候,做过比较深刻的市场需求调研,得出周边的企事业单位和学校是目标消费群体,偏商住型客户属的结论,然后在这个客户群体的消费档次之内去研究客户需求范围。另外研究过周边很多包括政府部门的一些住宿消费数据,数据显示周边的酒店经营情况很差,然而我们反其道去投资,因为我们分析得出他差的原因是酒店的品牌、经营管理水与客户的需求不匹配,不是在这里开酒店不行,而是没有开对适合客户需求的酒店,事实也证明投资结果跟我们前期的市场分析基本上是相吻合的。

选用耐用强的环保建材

锐帕:投资酒店避不开的一个问题,就是装修工程的问题,聂从筹建到开业,整个的酒店装修期间,您认为做得比较好的地方是在哪?可以给大家分享一下,同时也可以说一下哪些地方是做得可能还不到位的,如果再有新项目投资会尽量去避免。

投资人聂应群:有几个方面,是我觉得在做酒店项目的装修工程期间做得比较好的地方:

第一,注重选材耐用。我在选用装修材料的时候会去考虑产品的成熟层次,考虑的是这个产品在使用前期更新换代的程度有没有受到市场认可,有些产品刚开始买的时候看起来很好,但是实际上用了一段时间以后,会出现脱皮掉漆的不良情况,这就是产品本身成熟度及耐用程度不足的体现。

第二,注重工程环保问题。90年代做酒店大多没有太多的环保意识,没有根据这个原理去做前期规划,这其实是一个一劳永逸并且是可持续的基本工程,是需要从前期筹备到施工到营业全过程专门去跟踪的。

第三,注重隐蔽工程的细节建设。隐蔽工程比如说隔音、除臭、防水这些需要特别注重施工细节。不注重细节的处理,后期营业的时候很难不出问题,所以这个把关尽可能要花多点精力,如果到后期发现问题再去返工,成本能成倍地增加。如果不处理,客人的入住体验是非常差,很多客人在体验感不好的情况下他不一定会跟酒店反馈,只是默默地不再选择入住,这种情况是最糟糕的,酒店甚至都没有办法发现实际问题。

构建投资模型,注重品牌溢价

锐帕:聂,您现在有在营两家酒店,还有没有再找新的一些投资的机会,酒店这一块的,那再投的话,会不会还继续考虑东呈,或者是考虑别的酒店集团的品牌?

投资人聂应群:我们对于投资这个板块是属于比较谨慎的,要看准时机才会去入手。都是以盈利为目的,不会为了投资投资,新的酒店投资项目我们目前也在找合适的物业,做每一项投资,我们都有基本的投资模型——投资回报周期、风险评估、未来商圈的定价、人力成本的涨幅。综合这些因素之后,我们还会考虑品牌的溢价能力,最后得出结论。

酒店竞争永远不是以价格取胜的,单纯低价竞争,做到最后只能被市场淘汰,所有产品它都有成本价,再怎么降价也不可能一直低于成本价,所以你要做的并不是怎么去压低价格,而是要在价格上涨的情况下还有消费者愿意给你买单。

为什么要考虑品牌本身的溢价能力?酒店本身的造价成本差距是不大的,但是如果说房价提升30-50块钱,可能就盈利了,或者说员工的工资标准就上去了,所以我如果要投新的酒店项目,好溢价的品牌是我的目标。

充分信任是关键,合作秘籍是责任

锐帕:正如聂上述所言,纯靠降低价格抢占市场诚然不是经营的长久之道,酒店经营需要考虑全面综合的因素方能获得成功。想知道,现在投资的酒店项目是您独资吗,还是有合伙人?聂您一般找合伙人是以什么样的标准去找的,确定合伙对象之后,你们合作模式大致是怎么样的?

投资人聂应群:寻找合伙人,关键是充分信任,合作的秘籍是责任。所以我们合作的模式是我做经营管理的主导,其他合伙人做资金支持。我所合作的合伙对象,都是认识了十几二十年的老朋友,互相之间是充分信任的,把钱给到我,他基本就不用管了。但是反过来这也是一种责任,钱不是给我任意挥霍的,我必须经营好去创收。实际上现在投资资金是充足的,但是好的项目越来越少,就经济周期的预测从外需转内需的趋势看,酒店行业未来的发展是一个很好的机会。

酒店经营管理在人力方面,为什么有些品牌的酒店员工不好招甚至是招不到?员工是人,人有往高处走的惯。要自查酒店的薪资报酬福利、工作环境风格调等。比如我给员工的工资比市面多500,我的住宿环境比别人好一点,那还好不好招?形象工程是必要的,这是酒店的窗口,该花的钱不能省。

合伙人数需控制,投资资金要充裕

锐帕:合伙经营信任是关键,责任是基调,人力管理需注重员工实际需求,聂的经营管理经验让我们受益匪浅。最后,您有没有一些可以给到后面想要进来酒店行业的新投资人一些建议跟意见?

投资人聂应群:首先是控制好合伙经营的人数,我的建议是不超过3个。这3个人之间,还要有一个大股东主决策和兜底。在遇到酒店需要重大决策的时候,能够较为迅速地统一意见。

其次股东必须是在行业内深耕的人,对行业有深刻的了解和本身的专业度要高。初入行要有允许失败的心理准备。刚开始进入这个行业,不要想着先挣钱,交学费是很正常的事情,只有拥有这种交学费的心态,后面才能真正挣到钱。酒店投资本身往后只会越来越专业和精细,不是随随便便去开酒店就会盈利。专业度在于能否充分掌握市场动向。

最后是资金要准备充足。比如说酒店投资预算是1000W,不能说我就只准备1000W,至少要有1500W的准备才可以,避免后续出现一些问题,能够有充裕的资金去解决,而不是直接被套牢。

因从事地产行业,接触了酒店行业,随后投资酒店行业的聂应群先生认为,地段其实没有好坏之分,看似客流量不大的地段也可能因为其特有的消费客群而适合酒店投资,在装修工程上选用耐用强的环保建材是酒店产品可持续经营的基础;在进行酒店投资前有必要做好投资模型,选对合作伙伴,最后要有可能失败的心理预设,资金准备必须充裕,才有可能在酒店投资中获利。


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